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下半年的天津樓市，可上可下！

時間 :2023-06-25 11:02:02   來源 : 365淘房天津

站在年中，看下半場。


(資料圖片)

下半年，天津樓市會上演怎樣的劇情？

關(guān)于房價，已經(jīng)預(yù)判過，自行翻閱→《天津房價的三種走勢》。

固化、走鋼絲、震蕩，將同時存在。

關(guān)于成交量，是高是低？

量在價先，成交量是決定房價走勢的因素之一，秉要執(zhí)本。

用一個關(guān)鍵詞概括：

可上可下。

下半年，天津新房成交量——可上可下。

要么高，要么低？跟沒說一樣？

非也，對于“可上可下”，需明確的是：

上，能漲到哪？下，能降到哪？

對下半年成交量的閾值，要有判斷，要有心里預(yù)期。

邏輯性比較強(qiáng)，數(shù)據(jù)略有枯燥，咱們簡單說。

用6個字解釋“可上可下”：

下有度，上跨越。

數(shù)據(jù)來源：365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)

從天津近6年的市場表現(xiàn)來看：

如果下半年弱于上半年，成交量跌不穿同量級。

2017年，上半年659萬方，下半年630萬方，同為600萬方的量級。

2021年，上半年634萬方，下半年615萬方，同為600萬方的量級。

這是由天津城市基本盤決定的。

1300多萬人口，即便外來購房趨近于零，每年也有固定的本地購房需求。

結(jié)婚、上學(xué)、改善、養(yǎng)老，基本每月60-70萬方。

如果下半年好于上半年，成交量會跨越量級。

2018年，上半年515萬方，下半年701萬方。

2019年，上半年615萬方，下半年752萬方。

2020年，上半年513萬方，下半年728萬方。

2022年，上半年353萬方，下半年446萬方。

規(guī)律表明，只要下半年行情強(qiáng)，成交量就會越級，不會停留在同一量級。

市場一旦起勢，會帶動觀望人群，就像今年2月，跟風(fēng)效應(yīng)出現(xiàn)。

此為——下有度，上跨越。

有了這把“規(guī)律標(biāo)尺”，就能預(yù)判下半年天津新房的成交量。

下有度

今年1-5月，新房成交約480萬方。

小陽春補(bǔ)償行情結(jié)束后，成交量常態(tài)化回落。

4月比3月減少30%，5月比4月減少15%。

數(shù)據(jù)來源：365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)

6月已企穩(wěn)，進(jìn)入新常態(tài)，80萬方是基礎(chǔ)量。

但考慮到年中節(jié)點，房企集中簽約+沖半年任務(wù)，成交量一般高于常態(tài)的10%以上。

預(yù)計6月新房成交量能達(dá)到90萬方。

今年上半年，預(yù)計成交570萬方。

如果下半年行情與上半年持平，或弱于上半年：

7-10月，每月80萬方的新常態(tài)，共320萬方。

11、12月，成交量有所突破，預(yù)計共220萬方。

基于三點原因：

? 新房供應(yīng)補(bǔ)位。

下半年預(yù)計有10多個純新盤入市。

鵬飛·南開學(xué)苑、蘭園、格調(diào)馥頌花園、金地水西印二期、際華園·天津府、津鐵鏡界、龍湖東孫臺地塊、金茂體北地塊……

這些新盤基本是“市場化拿地”，按需定產(chǎn)，有供應(yīng)就有成交。

年底能帶動一波成交小高峰。

? 需求積壓的慢釋放。

以天津的基本盤，每月100萬方的新房成交量，才是正常值。

現(xiàn)因房地產(chǎn)的“疤痕效應(yīng)”，以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期走弱，進(jìn)入80萬方的新常態(tài)。

事實上，還是處于積壓狀態(tài)。

隨著各方面的修復(fù)，以及供應(yīng)補(bǔ)充，下半年會釋放一定的量。

? 政策的疊加效應(yīng)。

單純的救市政策接二連三。

從去年的認(rèn)房不認(rèn)貸、二套首付四成……到今年的帶押過戶、公積金貸款額度再提高、房貸利率再下降……

分散型的政策，不會對市場有及時刺激，但一定會有延時刺激。

疊加效應(yīng)，在年底會反應(yīng)在成交量上。

加上年終沖刺的慣例，下半年新房成交量在540萬方以上。

全年預(yù)計1100萬方。

基于“下有度”的規(guī)律，這是“打底兒量”，跌不穿。

天津樓市，1100萬方的成交量，房價基本面能保持穩(wěn)定。

上跨越

以現(xiàn)在的樓市情緒，若想下半年的行情更好，必須得開外掛。

也就是小作文滿天飛的“史詩級救市”。

“史詩級救市”并非單一的救樓市，而是要救宏觀經(jīng)濟(jì)。

將以一攬子刺激經(jīng)濟(jì)的政策出現(xiàn)，房地產(chǎn)只是其中一方面。

事實已驗證，單純購房政策的放松，很難刺激成交大幅度增長，無法扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。

買房情緒低、交易量低，不是因為差10個點的利息，不是因為沒有購房名額，也不是因為首付比例高……

而是因為沒有預(yù)期，沒有房價上漲的預(yù)期，沒有收入上漲的預(yù)期……

“救樓市，才能就內(nèi)需”？

其實應(yīng)該是“救內(nèi)需，才能救樓市”。

宏觀經(jīng)濟(jì)提振，才能帶動購房信心增長。

如果7月出現(xiàn)“史詩級救市”，下半年成交量就會“上跨越”。

本質(zhì)是激發(fā)增量需求進(jìn)場，有增量資金進(jìn)場，才能突破。

下半年超過650萬方，全年就會超過1200萬方。

如果天津新房成交量能到1200萬方，有些板塊的房價就要修復(fù)。

無論是“下有度”還是“上跨越”，今年有一點是確定的——

駝峰行情。

小陽春，是第一個駝峰。

10月之后，第二個駝峰出現(xiàn)。

變量是第二個駝峰的大與小，決定明年上半年的房價。

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