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快報：建好了卻不能賣，武漢數(shù)千套商改住房屋“困”在文件中

時間 :2023-05-16 20:13:59   來源 : 財經(jīng)雜志

當(dāng)初是因為政府要買，企業(yè)才建的房子，那后來政府不買了，企業(yè)自己賣可以嗎？

圖/視覺中國


(資料圖片)

文 |《財經(jīng)》記者 張倩

編輯 | 朱弢

“既然政府無力回購，企業(yè)的要求也很簡單，允許它們自己對外銷售就好?！?/strong>趙敏（化名）說。

趙敏口中待售的對象，是一個擁有1000多套住宅的小區(qū)，貨值近20億元。對于這個項目的前世今生，趙敏十分了解。

3月下旬的一天，趙敏和《財經(jīng)》記者再次來到“碧桂園·優(yōu)璞城”小區(qū)。這里緊鄰武漢市東風(fēng)大道高架橋三環(huán)線的出口位置，與周邊稍顯破敗的街邊門臉不同，樹木掩映中有一棟外觀整潔的兩層小樓。

因為無法對外銷售，“碧桂園·優(yōu)璞城”營銷中心的15名員工在2021年被解散，此后這里就處于廢棄狀態(tài)。

走近才發(fā)現(xiàn)，樓內(nèi)空無人一人，大廳正中央的樓盤沙盤上也落滿了塵土，大門敞開，任何人可以自由出入。

這棟小樓是“碧桂園·優(yōu)璞城”項目的營銷中心，因為“人跡罕至”，門口的野草異常繁茂。

這一場景讓人倍感唏噓。趙敏說，2021年項目公司解散了營銷中心的15名員工，此后這里就處于廢棄狀態(tài)。

在過去近五年間，“碧桂園·優(yōu)璞城”的項目公司為了能夠自行賣房四處求告，始終沒有結(jié)果。

“碧桂園·優(yōu)璞城”在當(dāng)?shù)乇环Q為“商改住”項目，這些項目原本的用途是由武漢市區(qū)級政府收儲，然后用于舊城改造的拆遷安置。

在過去近五年間，企業(yè)為了能夠自行賣房四處求告，始終沒有結(jié)果。除了付出的時間成本，還有真金白銀的損失。此前，“碧桂園·優(yōu)璞城”的項目公司——湖北金聯(lián)民生控股有限公司（下稱“金聯(lián)民生”）前期已經(jīng)投入超過25億元；因為無法回籠資金，工程總包2億余元的工程款及勞務(wù)費用無法給付；更有一系列的債務(wù)違約和訴訟案。

受到“碧桂園·優(yōu)璞城”庫存的拖累，金聯(lián)民生開發(fā)的另一個商業(yè)項目也陷入停滯。

“拖一個月就是增加1000多萬元的資金成本。再這么持續(xù)下去，這家公司可能撐不了多久了?！壁w敏說。

“商改住”后陷入尷尬

金聯(lián)民生是一家民營企業(yè)，湖北省碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及碧桂園的兩家關(guān)聯(lián)公司占股60%，湖北銀河創(chuàng)業(yè)投資有限公司占股40%。

2007年，金聯(lián)民生獲得漢陽區(qū)的一塊土地使用權(quán)，土地性質(zhì)為商業(yè)兼容倉儲用地，位于龍陽大道與四新大道交匯處西南角，用地面積約為16.56萬平方米。2012年年底項目立項，并投資興建了一期武漢海寧皮革城，在當(dāng)時也屬于附近的地標(biāo)建筑，按照起初的計劃，二期將建設(shè)五棟商業(yè)建筑群。

一份文件在2017年出現(xiàn)，使情況發(fā)生變化。

彼時，武漢市政府為加快城市更新改造，出臺了《關(guān)于調(diào)整部分商辦項目用途籌措“三舊”（棚戶區(qū)）改造還建安置房專項工作方案的通知》。要求符合政策的項目在總建筑面積、容積率不變的情況下，在一定時限內(nèi)可將尚未開發(fā)的商業(yè)商務(wù)辦公項目調(diào)整為住宅，用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置，由各區(qū)政府負(fù)責(zé)與建設(shè)單位簽訂回購協(xié)議并按時支付回購款。

“商改住”項目由此而來。

據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士介紹， 2016年、2017年左右的時間，武漢房市一房難求，甚至出現(xiàn)了買家需向售樓員支付“茶水費”的怪事。因而，當(dāng)時大部分“三舊改造”拆遷戶選擇房屋安置補(bǔ)償，而政府一時無法提供足夠安置房源，導(dǎo)致拆遷推進(jìn)受阻。

基于前述市政府的通知，漢陽區(qū)政府號召符合政策的企業(yè)申報項目變更，金聯(lián)民生和其他三個商業(yè)地產(chǎn)項目響應(yīng)了該號召。

2017年11月，金聯(lián)民生與漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室、漢陽區(qū)房屋征收管理辦公室（后更名為“漢陽區(qū)城區(qū)改造更新局”，下稱“漢陽區(qū)城更局”）簽訂三方協(xié)議，即《商辦改住宅商品房收儲協(xié)議書》。

2018年8月，武漢市政府辦公廳就7個項目規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整作出批復(fù)，其中即包括原則同意變更金聯(lián)民生項目的部分土地用途，即由原商業(yè)金融業(yè)兼容倉儲用地調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、居住用地。其中商業(yè)建筑面積20.34萬平方米（一期海寧皮革城竣工面積約為18萬平方米）、居住建筑面積為13.99萬平方米。土地用途變更后，湖北金聯(lián)依照相關(guān)文件于2018年9月補(bǔ)繳了2.02億余元的土地出讓金。其中的居住項用地項目就是后來的“碧桂園·優(yōu)璞城”。

“碧桂園·優(yōu)璞城”小區(qū)一角

漢陽屬武漢三鎮(zhèn)之一，區(qū)內(nèi)住宅項目密集，也是武漢市推進(jìn)舊城改造的重要區(qū)域。該區(qū)政府工作報告顯示，2017年，漢陽區(qū)完成三舊改造征收拆遷160萬平方米，全年還建房開工60萬平方米，竣工64萬平方米，對接征收安置房源5600余套。

相對于武昌和漢口的車流量在高峰期的擁堵，從“碧桂園·優(yōu)璞城”出發(fā)上高架公路，20分鐘的車程即可到達(dá)漢口，在趙敏看來，這是房源的最大優(yōu)勢，盡管小區(qū)旁邊的商業(yè)配套設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)。

而根據(jù)前述三方協(xié)議約定，漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室收儲湖北金聯(lián)的項目用途調(diào)整后建成的住宅商品房，該項目住宅應(yīng)當(dāng)全部用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置，一律不得對外銷售。

對于金聯(lián)民生當(dāng)時同意“商改住”，有接近該公司的人士如此解釋，住宅項目會比商業(yè)項目更受歡迎，特別是當(dāng)年房市火爆的背景下。而且，因為與區(qū)政府簽訂了收儲協(xié)議，企業(yè)認(rèn)為項目完全由政府兜底購買，能夠更好地得到保障，同時另一個優(yōu)勢則是省去了后期營銷的麻煩。

短短一年多之后，情況就發(fā)生了變化。

隨著2016年開啟一輪房地產(chǎn)調(diào)控，在2019年愈加趨緊，武漢房市遇冷。這直接導(dǎo)致三舊改造中的拆遷戶更傾向于選擇貨幣補(bǔ)償，房屋安置的需求有限。加之區(qū)政府前期已儲備不少回購房源，供給已經(jīng)過剩，而且國家棚改融資政策也在收窄，收儲資金已然短缺。

趙敏稱，在2019年年初時，金聯(lián)民生方面就通過各種渠道了解到，漢陽區(qū)政府可能無力按照協(xié)議收購“碧桂園·優(yōu)璞城”的房源，“但因為當(dāng)時已經(jīng)開工了，項目主體都快完成了，貿(mào)然停工的話，企業(yè)損失會更大。加上漢陽區(qū)一直未明確不再收儲房屋，當(dāng)時也就抱了一絲僥幸心理?！彼f。

2019年三四月間，見遲遲無法與漢陽區(qū)簽署還建房訂購協(xié)議，金聯(lián)民生開始與漢陽區(qū)進(jìn)行了持續(xù)了幾個月的交涉，最終得到的口頭答復(fù)是，區(qū)里沒錢，也沒有還建的需求，因此無法如約回購房源。

近五年文件拉扯，最終無果

“當(dāng)初是因為政府要買，企業(yè)才建的房子，那后來政府不買了，企業(yè)自己賣總可以吧？”在趙敏看來，解決問題并不難。抱著同樣的想法，金聯(lián)民生并向漢陽區(qū)城更局提出了請求。

2019年12月2日，漢陽區(qū)政府向武漢市政府提交了一份請示文件。

漢陽區(qū)政府在請示中稱，受中央清理地方政府隱形債務(wù)，且將棚改貸款資金列入統(tǒng)計之列等因素的影響，舊城（棚戶區(qū)）改造項目征收資金融資渠道受阻，該區(qū)新啟動的征收項目較少，安置房源需求量有限，區(qū)城更局無任何資金來源用于支付預(yù)訂商改辦住宅房源款。

漢陽區(qū)的請示也明確表示，就“碧桂園·優(yōu)璞城”房源，該區(qū)已在2019年新啟動的舊城改造以及城建重點項目中作了重點推介，但對接情況并不理想。截至2019年11月25日，該項目僅使用3套。

請示文件顯示，預(yù)計“碧桂園·優(yōu)璞城”的房源總價款約19億元，該項目自2018年開工建設(shè)至當(dāng)時，企業(yè)已累計投入10.09億元，銀行及各項借款償還即將逾期。

因此，漢陽區(qū)政府請求武漢市政府同意“碧桂園·優(yōu)璞城”保留不低于30%的住宅房源，用于全市舊城改造以及城建重點工程項目還建安置，允許部分商辦改住宅房源由企業(yè)按備案價面向市場銷售，以緩解企業(yè)資金壓力。

一個月后的2020年1月2日，武漢市政府辦公廳對漢陽區(qū)回復(fù)，要求該區(qū)政府依協(xié)議辦事，做好相關(guān)房源對接。回復(fù)表示，將協(xié)調(diào)其他中心城區(qū)和市級平臺公司對接相關(guān)房源。這份回復(fù)對于“碧桂園·優(yōu)璞城”是否能對外銷售未置可否。

對漢陽區(qū)作出回復(fù)的是武漢市政府重點辦相關(guān)負(fù)責(zé)人，《財經(jīng)》記者曾多次致電這位負(fù)責(zé)人，但對方均未接聽。

2020年8月“碧桂園·優(yōu)璞城”的備案均價為每平方米1.59萬元，主力戶型為120平米的三居室和90平米的兩居室，一條馬路隔的保利香頌項目的現(xiàn)在價格為每平方米1.75萬元。

趙敏稱，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，期房每年的備案價允許5%的漲幅，而作為現(xiàn)房，時間又已經(jīng)過去了三年，理論上“碧桂園·優(yōu)璞城”漲10%的價格都說得過去。但他同時也表示，近兩年房地產(chǎn)市場低迷，企業(yè)并沒有信心提高銷售價格。

2022年8月19日，漢陽區(qū)政府再次向武漢市政府提交請示，繼續(xù)請求允許“商改住”房源能面向市場銷售。除了“碧桂園·優(yōu)璞城”，這次的請示范圍擴(kuò)大到另外三個項目，包括保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的保利星河九州項目的1476套房，總建筑面積16.65萬平方米；湖北新龍科技發(fā)展有限公司的新龍國際項目，總建筑面積約8萬平方米；武漢十里新航置業(yè)有限公司的紐賓凱K4、K6地塊，總建筑面積約12萬平方米。

這份請示顯示，武漢市重點辦和漢陽區(qū)分別向各主城區(qū)以及市級平臺推介“碧桂園·優(yōu)璞城”等四個項目房源，對方均表示無對接房源需求。

同時漢陽區(qū)政府在請示文件中再次指出，漢陽區(qū)舊城改建房屋征收項目被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的比例逐年降低，存房量較多，選擇其區(qū)內(nèi)四個“商改住”項目房源的被征收人比例較低。同時區(qū)政府融資十分困難，加之區(qū)政府債務(wù)和隱性債等因素，暫時難以籌措預(yù)訂房源資金。

因此，漢陽區(qū)建議，為維護(hù)社會穩(wěn)定，保障征收安置對象的權(quán)益，準(zhǔn)予該區(qū)的四個“商改住”項目面向市場銷售。

這份請示沒有得到回復(fù)。

半年之后的2023年3月17日，漢陽區(qū)政府再次提交了一份請示，內(nèi)容與此前兩份請示相差無幾，再次“懇請市人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)市職能部門專題研究收儲協(xié)議解除后，同意商辦改住宅房源對社會銷售?！?/p>

截至目前，武漢市政府尚未作出回復(fù)。

無法銷售的原因成謎

在各種文件拉扯之中，時間過去了近五年，但期間并非沒有出現(xiàn)過轉(zhuǎn)機(jī)。

2022年10月，武漢市政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市國有土地上房屋征收工作的意見》，其中要求“完善相關(guān)政策，解決實際問題”。這份文件針對“房屋征收部門組織訂購的歷史遺留商品房房源”提出了具體處置意見：可由相關(guān)方協(xié)商解除訂購協(xié)議, 對應(yīng)的房源按照市場價格重新備案，對外銷售。

但武漢市規(guī)劃局的附加建議則表明，這一處置意見僅適用于原用途為居住用地的項目，而不適用“碧桂園·優(yōu)璞城”這樣的“商改住”項目。

對此，金聯(lián)民生方面表示不解，在企業(yè)看來，“碧桂園·優(yōu)璞城”通過了土地用途變更程序、補(bǔ)繳了土地出讓金、相關(guān)的建設(shè)資質(zhì)和證照齊全，同時還取得了預(yù)售許可證。除了身負(fù)一紙收儲協(xié)議，無論從哪個方面來看，“碧桂園·優(yōu)璞城”與普通的商品房項目并無區(qū)別。

而在更早之前，其實就有政府回購項目脫困的先例。

武漢市政府2021年10月的一次會議的紀(jì)要顯示，“當(dāng)代·春風(fēng)十里”“新港臨江匯”“漢陽市政大廈”“中城信達(dá)后湖里”等四個政府回購房項目，其所在區(qū)確定無法按協(xié)議完全回購房源。

與“碧桂園·優(yōu)璞城”等“商改住”項目不同，這四個項目均由市、區(qū)國有平臺公司直接投資或委托投資建設(shè)，同時在土地出讓前已確認(rèn)相應(yīng)回購條款。

會議認(rèn)為，為避免進(jìn)一步增加政府還建成本和加重平臺企業(yè)負(fù)擔(dān) ，避免國有資產(chǎn)損失 ，按照“一事一議”的原則 ，依法依規(guī)解決平臺公司剩余還建房“去化”問題。而“去化”的具體做法是，項目各方需解除有關(guān)回購協(xié)議，剩余還建房源可面向市場銷售。

為什么同是政府回購項目，境遇卻不相同？

金聯(lián)民生方面曾向市、區(qū)兩級相關(guān)部門尋找答案，但未能如愿?！敦斀?jīng)》記者亦多次致電武漢市政府和市規(guī)劃局，均未聯(lián)系上相關(guān)負(fù)責(zé)人置評。此外，《財經(jīng)》記者還曾前往漢陽區(qū)城更局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的辦公室，但對方以找不到領(lǐng)導(dǎo)為由，始終未做回應(yīng)。

就在等待武漢市政府對漢陽區(qū)的新請示作出回復(fù)之時，4月9日，金聯(lián)民生從漢陽區(qū)城更局得到了一個“新的解決方案”。

根據(jù)3月31日下發(fā)的《推進(jìn)解決基本公共服務(wù)人員住房困難問題的若干措施》（下稱《措施》），武漢市計劃以“先租后售”的方式向公服人員提供保障性住房，同時將保障對象擴(kuò)大到在漢繳納社保無房新市民、 青年人。每個符合條件的家庭限租購一套 。

《措施》要求，保障房由各區(qū)級政府和有關(guān)單位籌集，2023年3月底前，面向公服人 員保障性租賃住房“一對一”分配1.15萬套，9 月底前分配2. 3 萬套，12 月底前分配2. 48 萬套。

各籌集項目須按成本計算法和市場估價法（按照租滿5年后市場評估價的9 折)分別確定先租后售房源銷售價格，由需求對象自行選擇，簽訂預(yù)租售協(xié)議。

保障對象租滿5 年后可購買全部產(chǎn)權(quán)，對確無能力購買全部產(chǎn)權(quán)的， 給予3年共有產(chǎn)權(quán)過渡期。

《措施》還明確，采取“保本原則”確定售價并實現(xiàn)與申請人簽訂租售協(xié)議的，對房源籌集主體給予每套 1萬元資金補(bǔ)貼。

《措施》將“商改還”的空余還建安置房源納入先租后售的保障房籌集范圍。同時明確，以先租后售協(xié)議當(dāng)年的市場評估價90%為依據(jù)，結(jié)合租賃 5 年的運營成本、資金成本等因素，按“保本原則”確定租滿 5 年時的銷售價格 ，也可以租滿5年出售時點的市場評估價的90%作為銷售價格，租金可抵購房款。

在趙敏看來，這個新的解決方案似乎為“碧桂園·優(yōu)璞城”這樣的項目找到了一個出路，但實質(zhì)上卻可能陷入另一個困境。

“如果5年租期滿了，或是3年過渡期后，租戶不愿把房子買下來了該怎么辦？而且，租賃期間的運營成本都要企業(yè)來承擔(dān)，錢從哪來？金聯(lián)民生因為前幾年的債務(wù)違約，目前涉訴案件激增，現(xiàn)在每月要還的利息就有上百萬。根本不可能再拿到貸款?！壁w敏說：“更不要提，就目前的情況來看，企業(yè)可能撐不到房屋出售的那天?！?/p>

“希望這種拉鋸的局面趕緊結(jié)束，企業(yè)真的快撐不下去了”。趙敏說。

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