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新動態(tài)：辦辦網(wǎng)-2023年一季度上海辦公租賃市場回顧

時間 :2023-04-19 19:14:41   來源 : 大京網(wǎng)

2023年一季度上海土地市場回顧

據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2023年一季度上海土地市場新增經(jīng)營性用地掛牌供應(yīng)69幅，合計出讓面積2,483,693平方米，環(huán)比2022年四季度下滑0.98%，同比2022年一季度下滑21.95%。


(資料圖)

其中涉辦用地為4幅，出讓面積總數(shù)為234,162平方米，占全部掛牌面積的9.43%，出讓面積環(huán)比2022年四季度增長154.43%，同比2022年一季度下滑36.26%。

其中，3月份的涉辦用地掛牌面積最多，占當(dāng)季涉辦掛牌面積總量的96.48%。

而在成交方面，據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2023年一季度，上海土地市場共成交47幅土地,成交總面積為1,067,555平方米，環(huán)比2022年四季度下滑61.057%，同比2022年一季度下滑48.65%；成交總金額為287,503萬元，環(huán)比下滑90.25%，同比下滑88.40%。

其中，涉辦用地成交2幅，成交面積為19,673平方米，環(huán)比2022年四季度下滑87.18%；同比2022年一季度下滑90.53%；成交總金額為63,823萬元，環(huán)比下滑90.36%，同比下滑96.17%。

從2023年一季度涉辦用地的成交時間段來看，主要分布在1月份和3月份，2月份沒有涉辦用地成交。

從成交區(qū)域來看，整個2023年一季度上海土地市場，僅有嘉定和浦東各成交1幅。嘉定那幅地塊成交面積逾1.14萬平方米，成交總價超1.88億元；浦東地塊成交面積逾0.82萬平方米，成交總價近4.5億元。

2023年一季度上海辦公租賃市場需求解析

1. 企業(yè)辦公選址區(qū)域需求

根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年一季度上海市辦公租賃市場中，浦東依然是企業(yè)辦公選址的首選區(qū)域，企業(yè)需求數(shù)量占整個需求市場的27.25%，占比幅度較2022年四季度再度增長；排名前三的區(qū)域需求占比都有所增長；五大頭部區(qū)域的企業(yè)需求量占整個市場的64.16%，相比2022年四季度的比重再度增長。

2、企業(yè)辦公選址租金需求

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示在2023年一季度的辦公租賃市場中，租金在3-4元/㎡·天的辦公項目依然是最受關(guān)注的目標(biāo)，需求占比達(dá)到15.90%，不過此租金段的占比需求相比2022年四季度有所下滑，靜安成為本年度這個租金段最受關(guān)注的區(qū)域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2022年四季度有一定增長，需求占比達(dá)到9.76%，能承受高昂租金的客戶同樣青睞把尋址目標(biāo)放在靜安。

3、企業(yè)辦公選址戶型需求

在租賃戶型面積的需求上，中小戶型依然是2023年一季度的市場需求主流，我們可以看到，100平方米以下的戶型占據(jù)了整個辦公租賃需求市場的35.12%，相比2022年四季度有顯著增長，這也是當(dāng)季需求量最大的辦公戶型，靜安和黃浦是這個戶型段最受關(guān)注的區(qū)域。而1000平方米以上的大戶型需求相比2022年四季度也有明顯增長，占整個需求市場的18.33%，該戶型段最受關(guān)注的區(qū)域同樣還是靜安和黃浦。

4、企業(yè)辦公選址軌交需求

根據(jù)辦辦網(wǎng)熱點統(tǒng)計，上海軌交2號線成為2023年一季度企業(yè)辦公選址最為熱門的軌交需求線路。該線路全長約64公里，共設(shè)30座車站，西起青浦區(qū)徐涇東站，途經(jīng)青浦區(qū)、閔行區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)，橫貫上海市區(qū)浦江兩岸，東至浦東新區(qū)浦東國際機場站。聯(lián)通了中山公園、靜安寺、南京西路、人民廣場、陸家嘴(600663)和張江等多個重要商圈，以及虹橋火車站、虹橋機場和浦東機場等重要交通樞紐。

5、市場需求主力產(chǎn)業(yè)類型

2023年一季度，從行業(yè)需求來看，金融行業(yè)依然是市場主體，醫(yī)療健康表現(xiàn)突出，與TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)及制造業(yè)共同展現(xiàn)出較為活躍的租賃需求。這幾大行業(yè)在本季度保持穩(wěn)定需求，成為租賃市場的主力租戶，貢獻(xiàn)了當(dāng)季整個市場77.35%的需求量。

2023年一季度上海辦公租賃市場租金走勢

2023年一季度，上海各區(qū)辦公租賃市場租金有小幅波動，整體行情基本維穩(wěn)，全市平均租金環(huán)比微漲0.19%。

靜安以5.11元/㎡·天的租金均價繼續(xù)成為當(dāng)季企業(yè)辦公空間成本最高的區(qū)域，徐匯和黃浦分別以5.10元/㎡·天、5.03元/㎡·天的均價緊隨其后，成為全市企業(yè)辦公空間高成本的頭部區(qū)域。

2023年一季度上海辦公租賃市場供需側(cè)解析

2023年一季度，上海辦公租賃市場繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)季供應(yīng)量環(huán)比去年四季度增長2.11%。從數(shù)據(jù)上看，浦東、閔行、徐匯、長寧和靜安是供應(yīng)空間量最大的區(qū)域，5個區(qū)合計占了全市供應(yīng)量的65.92%。

隨著生活工作回歸常態(tài)化，上海辦公租賃市場的需求意向也逐步回暖，2023年一季度，全市整體意向需求量比去年四季度上揚16.48%。意向需求量最大的區(qū)域同樣集中在浦東、閔行、徐匯、靜安和長寧等主要熱門區(qū)域，5個區(qū)合計意向需求辦公面積占整個市場的65.86%。

盡管一季度意向需求量顯著增加，但是大部分租戶延續(xù)了謹(jǐn)慎的租賃策略，因此租賃成交還是相對緩慢。

2023年一季度上海企業(yè)空間流向綜合指數(shù)排名

2023年一季度，隨著多個新項目的入市，上海全市辦公空間存量繼續(xù)上揚。租賃市場回暖，節(jié)奏回歸常態(tài)化，項目帶看量和問詢量顯著增加，各個區(qū)域的優(yōu)質(zhì)空間的關(guān)注度都有了一定增長，整個市場的活躍指數(shù)也環(huán)比上升。

一季度空間市場整體租金維持穩(wěn)定，頭部商務(wù)區(qū)域部分優(yōu)質(zhì)辦公空間彰顯韌性，租金已率先上升。但也有部分區(qū)域市場預(yù)期較為謹(jǐn)慎，在大供應(yīng)環(huán)境下租金依然承壓，業(yè)主信心仍顯不足。

本季度全市企業(yè)流向依然集中在浦東、徐匯、閔行、靜安和黃浦等主要熱門區(qū)域。

展望2023年二季度

伴隨著上海經(jīng)濟全力復(fù)蘇及營商環(huán)境不斷優(yōu)化有助于今年新增企業(yè)數(shù)量再攀新高，辦公空間的租賃需求也會更上臺階。

金融、數(shù)字經(jīng)濟和醫(yī)療健康的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局也有望在下個季度繼續(xù)推動市場前進(jìn)。

成熟企業(yè)依然會關(guān)注核心商務(wù)區(qū)，但出于節(jié)約成本的考量，部分企業(yè)可能會從核心商務(wù)區(qū)遷至鄰近的非核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)新項目。熱點區(qū)域的租賃需求將持續(xù)復(fù)蘇，但整體市場的大供應(yīng)環(huán)境仍使租金承壓。對于空置率較高的區(qū)域和項目，業(yè)主方信心仍顯不足。

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心編制

（本內(nèi)容僅供行業(yè)研究人員、企業(yè)、機關(guān)單位參考使用，不做任何投資建議）

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